Huurprijzenrecht: alle veranderingen voor 2022 op een rij

Op het gebied van de huurprijzen voor woonruimte zijn het afgelopen jaar diverse relevante ontwikkelingen geweest. Dit heeft niet alleen impact (gehad) op sociale huurwoningen, maar ook op de vrije sector. Per 1 januari 2022 verandert er nog meer.

Veranderingen in 2021

Maximale huurverhoging sociale huurwoningen

Van 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 is de jaarlijkse huurverhoging (indexering) voor sociale huurwoningen op 0 euro gezet. Een bevriezing van de huurprijs, die dus op 1 juli 2022 eindigt.

Per 1 mei 2021 is de jaarlijkse huurverhoging (indexering) van vrije sector huurwoningen gemaximeerd tot CPI (inflatie) + 1 procent. Voor 2021 komt dit in totaal neer op 2,4 procent (verhoging). Deze maximering geldt voor de duur van drie jaar. Tegen het einde van deze termijn wordt besloten of de maximering wordt verlengd, of dat wij teruggaan naar de oude situatie (geen beperking buiten het vangnet van de redelijkheid en billijkheid) of dat er een geheel nieuw systeem komt.

Huurverhoging vrijesectorwoningen

Samenhangend met de maximering van de jaarlijkse huurverhoging is het evenmin mogelijk om gedurende de huurovereenkomst de huurprijs van vrijesectorwoningen aan te passen aan de markthuurprijs, ook niet als dit contractueel is overeengekomen. Een huurverhoging (meer dan het genoemde maximum) kan om die reden (tijdelijk) ook geen onderdeel meer zijn van een redelijk aanbod, waarbij weigering van de huurder een opzeggingsgrond voor de verhuurder oplevert.

Een huurverhoging na woningverbetering mag nog wel, voor zowel sociale huurwoningen als voor vrijesectorwoningen. Daar zijn strikte regels aan verbonden. Zo moet het gaan om een daadwerkelijke verbetering, mag het geen onderhoud betreffen en is de huurverhoging gekoppeld aan de gedane investering.

Veranderingen per 1 januari 2022

Extra huurverhoging voor scheefwoners

Sinds enige tijd is het mogelijk om bij de jaarlijkse huurverhoging voor zelfstandige sociale huurwoningen rekening te houden met het huishoudinkomen van de huurder. Van een zelfstandige woning is sprake als deze een eigen opgang heeft en over alle wezenlijke voorzieningen beschikt. De Rijksoverheid stelt ieder jaar de percentages vast die horen bij een huishoudinkomen onder een bepaalde grens en daarboven. De verhuurder kan bij de Belastingdienst opvragen in welke categorie de huurder valt en vervolgens het bijbehorende percentage hanteren. Als gezegd is de indexering voor 2021-2022 bevroren, maar in 2019 ging het bijvoorbeeld om een huurverhoging van 4,1 procent voor de lagere huishoudinkomens en 5,6 procent voor de hogere huishoudinkomens. Voor gehuurde onzelfstandige woonruimte (denk aan studentenwoningen) wordt ieder jaar een apart percentage vastgesteld.

Per 1 januari 2022 kan de huurprijs voor zelfstandige woonruimtes nog sneller worden verhoogd bij ‘scheefwoners’ (huurders met een relatief hoog (midden)inkomen die (nog steeds) in een sociale huurwoning wonen). Het betreft maximaal 50 euro voor huurders met een hoog middeninkomen en maximaal 100 euro voor huurders met een hoog huishoudinkomen. Ter illustratie: een inkomen van 47.077 euro tot en met 55.500 euro per jaar wordt voor een eenpersoonshuishouden gezien als een hoog middeninkomen en boven de 55.500 euro per jaar als een hoog inkomen (bedragen te indexeren per 1 januari 2022).

Als de huidige huurprijs voor een zelfstandige woonruimte minder dan 300 euro bedraagt, mag de huurprijs ook sneller omhoog als de verhuurder geen inkomensgegevens heeft of als het huishoudinkomen van de huurder laag is. Het gaat hier om maximaal 25 euro.

Deze nieuwe regeling doet overigens niet af aan het feit dat de maandelijkse huurprijs nooit boven de maximale huurprijs mag komen die bij het puntenaantal van de woning hoort (woningwaarderingsstelsel).

Beperking punten voor WOZ-waarde

De huurwaarde van een woning kan berekend worden aan de hand van een puntentelling (het woningwaarderingsstelsel, ook wel WWS). Aan verschillende aspecten van een woning worden punten toegekend, bijvoorbeeld de oppervlakte, de voorzieningen (keuken, badkamer) maar ook de WOZ-waarde van de woning. Het totaalaantal punten staat gelijk aan een maximaal huurbedrag per maand. Jaarlijks wordt de liberalisatiegrens vastgesteld. Ligt het voornoemde maandbedrag dat hoort bij de puntentelling van een woning boven de grens, dan is sprake van een vrijesectorwoning en ligt het bedrag eronder, dan is sprake van een sociale huurwoning. Vooral bij het sluiten van de huurovereenkomst en gedurende de termijn dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie is dit van belang. Is sprake van een sociale huurovereenkomst, dan blijft de huurprijs altijd gemaximeerd door het actuele puntenaantal van de huurwoning.

De impact van de WOZ-waarde op de huurprijs is al langer onderwerp van debat. Van 9 juni 2020 tot en met 20 juli 2020 kon eenieder die dat wilde reageren op een voorstel tot aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte (internetconsultatie). Het voorstel houdt in dat het aantal punten dat verkregen kan worden voor de WOZ-waarde van een woning wordt gemaximeerd tot 33 procent van het puntenaantal. Er zijn uitzonderingen, namelijk voor kleine nieuwbouwwoningen (tot en met 2022) in de regio Amsterdam en Utrecht. Ook bij huurwoningen waarvan het puntenaantal inclusief alle WOZ-punten niet boven de 142 uitkomt, mag het volle puntenaantal voor de WOZ-waarde worden meegerekend.

Nadat het enige tijd stil was, heeft minister Ollongren in een brief van 10 augustus 2021 laten weten dat zij van plan is de maximering op 1 januari 2022 in te laten gaan. Er zijn door enkele Tweede Kamerleden nog voorstellen gedaan tot aanpassing van het percentage (zowel hoger als lager), maar het percentage van 33 procent is tijdens een debat daarover begin oktober 2021 gehandhaafd.

Een door de minister gegeven rekenvoorbeeld toont de mogelijke impact van de maximering, waarbij relevant is dat de liberalisatiegrens meestal rond de 142-145 (WWS) punten ligt:

Niet alle puntenaantallen van huurwoningen zullen door deze wijziging dalen. Er zijn immers ook huurwoningen waarvan de WOZ-waarde op dit moment niet meer dan 33 procent van het puntentotaal uitmaakt. Als het puntentotaal wel daalt, zal dit voor sociale huurders betekenen dat zij mogelijk aanspraak kunnen maken op verlaging van hun huurprijs. Bij sociale verhuur mag de maandhuur immers nooit uitkomen boven het bedrag dat hoort bij het actuele puntenaantal van de huurwoning.

Huurders die in de vrije sector huren, kunnen wellicht aanspraak maken op een verlaging als de huurprijs nog getoetst kan worden (artikel 7:249 BW). Normaliter is dit gedurende de eerste zes maanden van het huurcontract (tenzij een tijdelijk contract is gesloten, dan is die periode langer). Als uit die toets komt dat het puntenaantal onder de liberalisatiegrens valt, dan wordt de huurprijs aangepast. Hiervoor moet de minister dan wel bepalen dat de wijziging in de puntentelling ook geldt voor reeds gesloten vrijesector huurovereenkomsten.

Opkoopbescherming

Op 6 juli 2021 heeft de Eerste Kamer ingestemd met een wet die het voor gemeentes makkelijker maakt om het opkopen van woningen door beleggers te beperken. Dit wordt ook wel aangeduid als ‘opkoopbescherming’. Een gemeente kan in de huisvestingsverordening een gebied aanwijzen waarbinnen goedkope en middeldure woningen, zodra deze van eigenaar wisselen, vier jaar lang niet verhuurd mogen worden. Een zelfbewoningsplicht dus. Het doel is om meer woningen vrij te houden voor (met name) starters op de woningmarkt. Indien gemeentes deze opkoopbescherming inzetten, zal het koopwoningbestand groter worden ten koste van het huurwoningbestand.

Als de woning wordt verkocht met een huurder erin, mag deze huurovereenkomst uiteraard worden voortgezet. Als deze huurovereenkomst voor de eigendomswisseling al langer dan zes maanden duurde, mag na vertrek van de huurder de woning ook weer verhuurd worden.

De gemeente kan de nieuwe eigenaar een vergunning verstrekken om af te mogen wijken van de zelfbewoningsplicht, bijvoorbeeld indien de woning in gebruik wordt gegeven aan directe familieleden.

De wet gaat op 1 januari 2022 in. Volgens de NOS willen de gemeentes Amsterdam en Utrecht de opkoopbescherming breed gaan inzetten.

Overige nieuwe regels

Naast de bovenstaande wijzigingen zijn er nog meer nieuwe regels, bijvoorbeeld voor verhuurders die hun woonruimtehuurders een tijdelijke huurkorting of een huurgewenningsperiode gunnen. Daarnaast bestaat er voor sociale huurders de mogelijkheid om een huurprijsvermindering te vragen als hun inkomen onder een bepaald niveau zakt en de huurprijs daardoor relatief hoog is. Dit zijn alle nieuwe regelingen, maar de meest in het oog springende zijn hierboven aan bod gekomen. De tijdelijke regelingen die bestonden in reactie op de coronapandemie (enkel bij kortdurende huurcontracten

Toekomst?

De ontwikkelingen staan niet stil: GroenLinks heeft een wetsvoorstel voorgelegd op grond waarvan alle huurwoningen tot 250 punten gereguleerd (‘sociaal’) zouden worden. Dit betreft echter ongeveer 98 procent van het geheel huurwoningenbestand in Nederland. Onderdeel van het wetsvoorstel is ook dat voor de WOZ-waarde van een woning geen punten meer worden gerekend. Dit zou nog meer woningen onder die grens van 250 punten brengen.

Het wetsvoorstel is gepubliceerd met een toelichting. Het is momenteel wachten op de Raad van State die advies zal geven over hetgeen wordt voorgesteld. Daarna zal de Tweede Kamer het wetsvoorstel behandelen. Het is dus nog lang niet zeker of het voorstel (ongewijzigd) aangenomen zal worden. Voor velen is het reguleren van nagenoeg de gehele woningvoorraad nog een brug te ver.