Huurprijs vs. koopprijs per woningtype voor verschillende woonoppervlaktes

Wanneer je gaat investeren in vastgoed heb je veel vragen. Moet je een woonhuis kopen voor de verhuur, of is een appartement beter? Moet je een grotere woning kopen, of juist een kleinere? En is er een ideaal woningoppervlakte? Deze en vergelijkbare vragen gaan we beantwoorden in dit artikel.Om deze vragen te kunnen beantwoorden gaan we eerst aan de hand van data naar de situatie in de huidige huurmarkt kijken. Nadien nemen we de koopmarkt in beschouwing. We kijken hierbij naar de gemiddelde huur- en koopprijzen, per woonoppervlakte en woningtype (appartement vs. woonhuis). Hierdoor kunnen we beide markten vergelijken en conclusies trekken over de verschillen qua verwacht rendement.

Huurmarkt

Wanneer we kijken naar de gemiddelde huurprijzen voor de verschillende woonoppervlaktes, in Figuur 1, zien we dat de gemiddelde huurprijs stijgt naarmate het woonoppervlakte groter wordt. Tot circa 100 m² leveren woonhuizen gemiddeld een iets hogere huurprijs op dan appartementen. Een verklaring hiervoor kan zijn dat woonhuizen vaak een tuin hebben, en dat bewoners geen boven-of onderburen hebben. Tevens zijn bij appartementen vaak aanvullend maandelijkse servicekosten verschuldigd, in tegenstelling tot bij de meeste woonhuizen. Deze servicekosten zijn vaak niet in de prijs opgenomen, maar los vermeldt in de woningadvertentie. Boven de 100 m² is het verschil tussen de gemiddelde huurprijzen bij de twee woningtypes verwaarloosbaar. Al met al zijn de verschillen tussen beide woningtypes niet bijzonder groot in de huurmarkt.

Wat opvalt is dat, voor zowel appartementen en woonhuizen, de gemiddelde huurprijs t.o.v. het woonoppervlakte niet lineair loopt. Zo is de invloed van extra vierkante meters tussen de 50 en 100 m² relatief klein. Deze invloed wordt groter in het duurdere segment. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat de kwaliteit van de woonruimtes vaak beter is, gezien de doelgroep voor grotere woonruimtes vaak ook meer te besteden heeft en dus niet met een lagere kwaliteit (of kleinere) woonruimte genoegen zal nemen.

Merk op dat de prijs per vierkante meter wel daalt wanneer het woonoppervlakte toeneemt over het gehele bereik van het woonoppervlakte, zoals te zien is in Tabel 1.

Tabel 1: Huurprijs per vierkante meter, voor verschillende woonoppervlaktes.

Figuur 1: Gemiddelde huurprijzen per woonoppervlakte, voor appartementen en woonhuizen.

Koopmarkt

In tegenstelling tot bij de huurmarkt zien we grote verschillen tussen de appartementen en woonhuizen, wat betreft de gemiddelde koopprijs over voor de woonoppervlaktes (Figuur 2). Zo is de gemiddelde koopprijs voor appartementen een stuk hoger t.o.v. woonhuizen met eenzelfde woonoppervlakte. Dit geldt wanneer het woonoppervlakte meer dan circa 100 vierkante meter is. Wat betreft de gemiddelde verkoopprijs is een woonhuis van 150 vierkante meter gelijk aan een appartement van 115 vierkante meter. Voor woonruimtes met een klein woonoppervlakte (circa 60 m2 of minder) zien we hetzelfde patroon als bij de huurmarkt, namelijk dat woonhuizen een iets hogere prijs hebben dan appartementen met hetzelfde woonoppervlakte. Dit zou kunnen komen doordat appartementen(complexen) vaker aanwezig zijn op minder populaire locaties dan woonhuizen. Zodoende kan de populariteit van de locatie dus invloed hebben op de aanwezigheid van de woningtypes. Omdat we geen rekening houden met locatie, zou dit de data dus kunnen verstoren. In een vervolgonderzoek duiken we dieper in de data om de invloed van locaties op de huur- en koopprijzen te bepalen en zodoende de gebieden met het hoogste gemiddelde rendement vast te stellen. In Tabel 2 laten we voor de koopmarkt de prijs per vierkante meter zien, voor verschillende woonoppervlaktes.

Figuur 2: Gemiddelde koopprijzen per woonoppervlakte, voor appartementen en woonhuizen.

Tabel 2: Koopprijs per vierkante meter, voor verschillende woonoppervlaktes.

Huuropbrengst vs. koopprijs

De volgende stap is om de resultaten van de huurmarkt en koopmarkt met elkaar te vergelijken. Dit doen we door voor beide woningtypes de gemiddelde huurprijs (in dit geval gebruiken we de jaarlijkse huuropbrengsten = 12 × maandhuur) te delen door de gemiddelde koopprijs, keer 100%. Wanneer we dit weergeven voor de woonoppervlaktes zien we voor appartementen dat hoe kleiner het appartement, des te hoger het verwachte rendement. Namelijk een gemiddelde van 5,3% jaarlijks rendement bij 60 m² ten opzichte van 4% bij 130 m². Dit komt niet als een verrassing nadat we hebben geconstateerd dat appartementen relatief duur zijn wanneer het woonoppervlakte groot is.

We zien dat appartementen gemiddeld hoger rendement hebben dan woonhuizen, voor woonoppervlaktes van minder 70 vierkante meter. Gemiddeld gezien hebben woonhuizen een hoger rendement voor een woonoppervlakte vanaf 80 vierkante meter, t.o.v. appartementen met een vergelijkbaar woonoppervlakte. Voor woonhuizen zien we dat woningen met een woonoppervlakte rond de 110 vierkante meter gemiddeld het hoogste rendement hebben. Dit geeft een gemiddeld rendement van 5,7%. Al met al geeft dit het hoogste verwachte gemiddelde rendement binnen wat we hebben onderzocht.

Figuur 3: Gemiddeld rendement per woonoppervlakte, voor appartementen en woonhuizen.

Conclusies

• Tot circa 100 m² leveren woonhuizen gemiddeld een iets hogere huurprijs op dan appartementen. Boven de 100 m² is het verschil verwaarloosbaar.
• Bij koophuizen zijn appartementen boven de 100 m² relatief duur. Mede hierdoor geven woonhuizen met dit woonoppervlakte een hoger rendement.
• Alleen voor kleinere woonruimtes zijn appartementen gemiddeld aantrekkelijker dan woonhuizen, wanneer we kijken naar het gemiddelde rendement.
• Gemiddeld gezien hebben woonhuizen tussen de 90 en 130 m² het beste rendement (huurprijs vs. koopprijs).

Beperkingen van het onderzoek

In dit onderzoek is er alleen gekeken naar woonoppervlakte, koop- en huurprijzen. Echter spelen er uiteraard veel meer factoren een rol, welke de conclusies kunnen beïnvloeden. Hierbij kun je denken aan de aanwezigheid van een tuin, servicekosten (vooral bij appartementen), het aantal kamers en de afwerking van de woonruimtes.

Er is tevens geen onderscheid gemaakt tussen gemeubileerde en ongemeubileerde woonruimtes. Het zou kunnen dat er een relatie is tussen woonoppervlakte en de aanwezigheid van meubilering in huurwoningen. Wederom zou dit tot een verstoring van de conclusies kunnen leiden. Verder is er gerekend met de vraagprijzen van woningen. De daadwerkelijke verhuur- en vooral verhuurprijzen kunnen van de vraagprijs afwijken.

In het vervolgonderzoek kijken we naar de invloed van locatie op de huur- en koopprijzen.

Bronnen

De data welke in dit onderzoek is gebruikt komt van een verhuur- en verkoopwebsite, waarbij de te huur en te koop staande woonruimtes zijn gebruikt per medio december 2020. Hierbij is gekeken naar een samenvoeging van het woningaanbod van de volgende gemeenten tezamen: 's-Gravenhage, 's-Hertogenbosch, Almere, Amersfoort, Amsterdam, Breda, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Hilversum, Leeuwarden, Lelystad, Maastricht, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht en Zwolle.

Auteur: Jelmer Wielema